È molto importante sapere che esiste una precisa differenza tra la superficie commerciale e quella calpestabile di un immobile. La prima, che è la categoria su cui ci si basa per la stima patrimoniale di un’abitazione e infatti è anche chiamata “superficie commerciale vendibile” (SCV), comprende tutti gli elementi che compongono una casa, muri, giardini e posto auto inclusi. La seconda, invece, è lo spazio che veramente abbiamo a disposizione.

Superficie calpestabile: che cosa si intende

Con l’espressione “superficie calpestabile” (o “utile”) ci si riferisce a ciò che in un immobile può essere calpestato: la somma delle sole superfici interne dei singoli vani che compongono l’appartamento o il locale commerciale, al netto dei muri perimetrali e dei muri interni.

Una precisazione: in questo contesto il termine “vano” serve a individuare le diverse suddivisioni degli spazi (cucina, soggiorno, camera ecc.), ma non ha una connotazione qualitativa come avviene invece nelle valutazioni catastali, per le quali si distingue tra vano utile e accessorio.

Come si calcola la superficie calpestabile di un immobile

Mentre ai fini del calcolo della superficie commerciale si tiene conto anche dei muri, dei balconi, dei sottotetti, delle cantine ecc., valutati secondo diverse incidenze percentuali, la superficie calpestabile si ricava calcolando la sola pavimentazione che, per ciascun piano fuori terra o entro terra, viene misurata lungo il perimetro interno delle mura e delle pareti divisorie e rilevata a un’altezza convenzionale di 1,50 metri dal piano di pavimento.

Per un calcolo preciso è bene affidarsi a un professionista che, dopo avere prelevato la planimetria catastale rasterizzata, procede al conteggio attraverso l’utilizzo di sistemi di Cad. La superficie commerciale è sempre superiore a quella calpestabile: generalmente il 10-15% in più.

Visura catastale, che cosa viene indicato?

Dal 2015 nelle visure catastali è indicata la superficie catastale espressa in metri quadri dell’immobile, che va a sostituire il numero dei vani. È un’innovazione che ha riguardato 57 milioni di immobili su 61 registrati nel Catasto.

La superficie catastale non corrisponde a quella calpestabile, bensì a quella commerciale.

Cantina e mansarda: come vengono conteggiate?

Come abbiamo visto, per superficie calpestabile si intende lo spazio interno che si ha a disposizione, esclusi i muri. Ma spesso un immobile dispone anche di spazi esterni come balconi, cantina e posto auto, che rientrano nel conteggio della superficie commerciale (per calcolarla non vanno semplicemente sommate alle altre superfici, ma bisogna eseguire delle “correzioni” seguendo alcuni parametri indicati dall’Agenzia delle entrate).

Un caso particolare è rappresentato dalla mansarda. Nel linguaggio comune, infatti, si definisce mansarda l’appartamento o la porzione di appartamento posta all’ultimo piano e con altezze interne variabili in funzione dell’inclinazione del tetto. A livello catastale, però, il termine mansarda non esiste: ci sono semplicemente immobili abitabili o non abitabili. I primi per legge devono avere un’altezza media di m. 2.70, con un minimo di m 2.00, e possedere finestre apribili di superficie adeguata. Se la nostra mansarda non dispone di questi requisiti, allora si tratta di sottotetto o di soffitta.

Ai fini del calcolo della superficie commerciale di un immobile, se la mansarda è abitabile si conta al 100%, altrimenti si calcola al 50% o al 25% a seconda che sia o meno comunicante con l’appartamento.

Superficie utile riscaldata: che cosa significa?

Nelle certificazioni energetiche si considera la superficie utile riscaldata, ossia la superficie calpestabile dei locali riscaldati al netto di muri esterni e tramezzi e comprensiva delle soglie delle porte.

Calcolo Tari: ci si basa sulla superficie calpestabile o su quella commerciale?

L’imposta sui rifiuti si calcola utilizzando l’area calpestabile, non quella commerciale. La superficie calpestabile viene misurata sul filo interno dei muri e, per le aree scoperte, sul perimetro interno delle medesime. Oltre che dalla rilevazione diretta, la superficie dei locali tassabili può essere desunta anche dalla planimetria catastale, arrotondando per eccesso o per difetto a seconda che la frazione sia superiore, uguale o inferiore al mezzo metro quadrato. Spesso il Comune può considerare come superficie assoggettabile a Tari quella pari all’80% della superficie catastale.

Fonte: immobiliare.it